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Impago de la renta de un local, ¿cómo actuar?

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Durante el último año, debido a la crisis sanitaria del Coronavirus, cada vez es más frecuente el  impago de las rentas de locales comerciales. Te contamos qué hacer…

Muchos de los negocios de nuestras ciudades están viendo como sus ingresos han minorado notablemente, o incluso, cómo sus locales han tenido que ser cerrados a causa de las medidas restrictivas.

Ante esta situación el Gobierno ha regulado algunas situaciones, en concreto, el Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, incluye medidas para reducir la carga de los alquileres de pymes y autónomos, en concreto cuando el inmueble sea propiedad de un gran tenedor de inmuebles.

¿Quiénes intervienen en un contrato de arrendamiento?

Las principales figuras que intervienen en un contrato de alquiler son:

  • ARRENDADOR
  • ARRENDATARIO
  • AVALISTA o FIADOR (puede existir o no)

ARRENDATARIOS

Muchos de los arrendatarios, que son las personas que tienen que pagar mes a mes el alquiler del local donde desarrollan su actividad, ante la imposibilidad de pago al propietario del local (arrendador), solicitan a éste una reducción, una moratoria o bien un fraccionamiento de las cantidades debidas. Si el arrendador accede a la petición, el pacto al que han llegado arrendador y arrendatario sobre una moratoria, reducción o fraccionamiento del pago del alquiler debe quedar plasmado siempre por escrito.

ARRENDADOR

Es la persona propietaria de un inmueble y la que pacta con el arrendatario el alquiler del inmueble.

El arrendador, ante el impago de la renta del local, debe requerir al arrendatario para que abone los importes  pendientes de pago. Tal requerimiento puede realizarse, a través, por ejemplo:

  • Carta certificada con acuse de recibo
  • Burofax
  • Requerimiento notarial

En la comunicación remitida al arrendatario requiriéndole para el pago, con independencia del medio a través del que se haga, deberá indicarle y comunicarle inquilino, la cantidad debida y las consecuencias en el caso de no pagar la cantidad debida.

Siempre se insta a que el arrendador intente llegar a un acuerdo de forma amistosa con el arrendatario antes de llegar a la vía judicial. Dicho acuerdo o pacto podría consistir en la entrega del local arrendado y a cambio, el arrendador le condonará/perdonará parte de la deuda o en su totalidad, según lo que interese al propietario.

Posibilidades judiciales ante el impago de la renta del local

  • Si solo queremos reclamar las cuotas pendientes/retrasadas y no la posesión del local, deberemos acudir al juzgado e interponer una demanda para iniciar un proceso monitorio. La demanda inicial de proceso monitorio no requiere la intervención de abogado y procurador. Si conlleva tasas judiciales si el demandante es una persona jurídica y el importe debido es superior a 2.000 €.
  • Si lo que queremos es recuperar la posesión, habrá que iniciar un proceso de desahucio. No es una opción muy utilizada, el dueño normalmente quiere recuperar tanto la posesión del local como el pago de las anualidades pendientes de pago.
  • Y si queremos ambas cosas, deberemos acudir al proceso desahucio y acumular la recuperación del local y la reclamación de las cantidades debidas (es lo que sucede en la mayoría de los casos).

En los dos últimos casos, es decir, si queremos recuperar la posesión y si además queremos reclamar las cantidades que no nos han pagado, es necesario la presencia de abogado y procurador, además de la obligatoriedad de pagar las tasas judiciales. Será el arrendador el que elija una u otra acción.

Con el desahucio lo que se pretende es que el propietario recupere el local. Los juicios de desahucio más comunes son:

  • Desahucio por falta de pago de la renta
  • Desahucio por terminación del contrato o por 

El procedimiento de desahucio se seguirá mediante los trámites del juicio verbal por razón de la materia, con independencia de la cuantía. Se iniciará mediante demanda y deberá ser presentada en el Juzgado donde se encuentre el local comercial.

No es necesario que se adjunte escritura de la propiedad del local arrendado, pero si se deberá acompañar contrato de arrendamiento del local.

En los desahucios por impago de rentas puede producirse la enervación, deberá consignarse en la demanda si se admite la enervación o no. La enervación es la oportunidad que se le concede al arrendatario para que pague/consigne en el juzgado todas las mensualidades y cuantías debidas hasta la fecha el plazo marcado en la ley. Se regula en el articulo 22.4 de la ley enjuiciamiento judicial. Su finalidad principal es poner fin al juicio de desahucio.

No obstante, no se admite la enervación si el arrendador antes de interponer la demanda, “hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación” tal y como se desprende de la ley.

 

 

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